Kako Poljaci biraju apartmane? Vodi ih ne samo cijena i površina, već i komunikacija s središtem grada.
Potražnja na stambenom tržištu trenutno je veća od proizvodnje programera, a stanovi se prodaju u fazi rupe u zemlji. Istodobno, na putu donošenja odluke o kupnji određenog imanja, Poljake je lakše nagovoriti da prekorače ograničenja cijena koja su pretpostavljena na početku nego da mijenjaju svoju lokaciju iz snova - osim ako nije riječ o nekom dobro povezanom. Koje druge zaključke možete izvući iz najnovijeg izvještaja o tržištu nekretnina u Poljskoj?
Krajem 2017. godine objavit će se izvještaj o prometu nekretninama u Poljskoj, koji je pripremio REAS - savjetodavna tvrtka specijalizirana za pitanja vezana za tržište stanova i OBIDO - platforma za klijente na primarnom tržištu s obimnom bazom podataka procesa odlučivanja koji se odvijaju između pojava razmišljanja o kupnji stana i potpisivanju ugovora s developerom. Međutim, autori analize već su otkrili prva opažanja i zaključke na jesen.
Stan za sebe ili za najam?
Među kupcima stanova mogu se prepoznati dvije osnovne skupine: ljudi koji kupuju stanove za sebe ili rođake i investitore. Kao što su potvrdila istraživanja, u prvoj su skupini - bez obzira imamo li obitelj, bračni par bez djece ili samohrani - ograničena financijska sredstva (kupovina u 73-77% financirana kreditom) popraćena su očekivanjima koja se odnose na najveće moguće područje. Posebno obitelji s djecom češće traže stanove smještene dalje od središta i manje povoljne povezane, ali prostrane, što će svim članovima kućanstva pružiti ugodan životni prostor.
Investitori, tj. Ljudi koji planiraju kupiti stan za najam, financiraju takve transakcije u prosjeku samo u 43 posto. - što je čitljivo, ova vrsta ulaganja predstavlja kapitalni višak ulaganja. Kupci iz ove skupine istovremeno traže malo drugačiju vrstu stanovanja od ostalih. Prije svega, oni više pažnje posvećuju lokaciji ili jednostavnosti putovanja do centra grada, većih sveučilišta ili poslovnih četvrti. Ti su čimbenici ključni za atraktivnost ponude za stan, pa time i za financiranje investicije.
Tko kupuje studio apartmane?
Jednosobni stanovi, po svojoj prirodi nisu ugodni, usprkos relativno niskim cijenama transakcija, nisu baš popularni. Karakteristično je da ih ne zanimaju samo obitelji (2 posto kupaca) ili parovi (8 posto), već čak i samci (25 posto). Najveći dio obitelji koje se odluče na kupnju stana odabire trosobne (50%) ili četverosobne (30%) stanove, većina parova bira dva (50%) ili tri (38%) stana, a većina pojedinačno za dvosobne apartmane (61%).
Studiose proporcionalno najčešće biraju ulagači - 36 posto. od njih odlučuju uložiti kapital u jednosobni stan za iznajmljivanje. Glavno područje interesa ljudi iz ove skupine su, međutim, dvosobni stanovi, atraktivniji za oči potencijalnih stanara i relativno jeftini (niska otkupna cijena).
Preferirani broj soba od deklaracije zainteresirane za kupnju na primarnom tržištu u rujnu 2017. godine (agregacija za Varšavu, Krakov i Vroclav).
Kako se Poljaci odlučuju kupiti stan?
Istraživači OBIDO-a pratili su odluku o kupnji određenog stana. Rezultati pokazuju da je s jedne strane potencijalnog kupca lakše uvjeriti da prekorači pretpostavljeni cjenovni rang nego promijeniti lokaciju na drugu - u njegovim očima manje prestižnim (npr. Varšava Grochów umjesto Saska Kępa, Wola umjesto Śródmieście). Međutim, ova je tendencija posebno vidljiva kod ljudi snažno vezanih za određene četvrti i s debljim portfeljem. Drugi u praksi omogućavaju promjenu preferirane lokacije u drugu, ako se pokaže da je predloženi stan cijenom atraktivan i (što je najvažnije) dobro povezan sa središtem ili drugim važnim dijelovima grada za klijenta (akademski, poslovni okrug, itd.).
Kao ilustraciju, autori studije predstavili su autentičan slučaj žene iz Varšave koja je tražila obiteljski dom. U prvom valu (kraj travnja 2017.) definirao je sljedeće parametre pretraživane ponude: cijena do 400 tisuća PLN (po zajmu), veličina od 55 m 2, min. 3 sobe s odvojenom kuhinjom, lokacija od prvog kata prema gore, lokacija: Śródmieście, Wola, Ochota s dobrim pristupom centru.
Tijekom analize ponuđenih ponuda, žena je postupno prilagođavala svoje sklonosti. Prvo je (nakon otprilike dva tjedna) počela dopuštati život s druge strane Vistule, makar samo uz dobar pristup centru grada. Potom je (još 2 tjedna kasnije - krajem svibnja) počela razmatrati stanove u prizemlju i one s kuhinjom otvorenom u sobu.
U konačnici, klijent je odlučio kupiti stan s površinom (54, 53 m 2 ) i povoljnijom cijenom (385 tisuća PLN), ali smješten u prizemlju (ali s vrtom), s kuhinjom otvorenom dnevnom boravkom i nadasve drugdje gradova - na jugu Praga Południe umjesto Śródmieście, Ochota ili Wola. Odlučujuću ulogu u odricanju od nekih prestižnih vrijednosti tradicionalno povezanih s lijevom obalom Varšave igralo je ovdje stvarno proširenje funkcionalnog gradskog središta na dio Praga i odličan pristup centru grada.
Kako programeri reklamiraju stanove?
Na temelju detaljne analize procesa otkupa stana, programeri mijenjaju načine oglašavanja stanova koje nude, a prije svega, oni preciziraju reklamne poruke i precizno naznačuju prednosti pojedinih stambenih objekata ili blokova u očima hipotetskih primatelja:
• U slučaju manjih stanova, oni naglašavaju investicijske vrijednosti (npr. Dobar pristup; ključeve koji se odmah uzimaju; mogućnost kupnje dvaju susjednih garsonjera s mogućnošću spajanja u dvosobni stan ili pak dijeljenje na dva), u slučaju većih stanova - obiteljski prostor (terasa, vrt), zelene površine, igralište; povoljna cijena stana s određenim, predstavljenim planom - nije apstraktna cijena po kvadratu).
• Jasno naglasite procijenjeno vrijeme putovanja do centra ili stanice podzemne željeznice, posebno pouzdanim željezničkim prijevozom.
• Umjesto malih naziva velikih četvrti (npr. Białołęka - dodatno povezana s gradskim neredima, lošom socijalnom infrastrukturom i uslužnom mrežom itd.) Djeluju uže (npr. Annopol - naziv se također odražava u nazivu tramvajskog terminala i jednog od trgovačkih centara, što olakšava lociranje ponude na karti Varšave i označava lakoću putovanja).